疯狗

上周末各项目开盘去化率：100%，郑州已疯 ！开发商像“疯狗”一样狂涨价，疯抢地王，购房者像“疯狗”一样四处买买买，二手房市场房东像“疯狗”不断提高价格，三环内二手房源已相当紧俏。

东区：建业天筑4.2万，

惠济区：正弘澜庭叙高层1.7万，

金水区：东润泰和2.8万，

高新区：西四环外4公里，万科城五期1万

港区：正弘中央公园下批开盘1万以上

......

那一边房管局和国土局像“疯狗”一样互相撕逼不动产证。这边五证不全或一证都没有的楼盘，基坑都没挖就敢开盘。

各种高大上的利好消息扑面而来："国家中心城市"， ”自贸区”，“600亿高新区未来科技城”，“南区678亿引资打造近郊休闲慢生活城”，“经开领事馆”，“高铁大改点”....

送给地方政府三个字：干的好！外，招商引资，内，推动基础建设，有效并合理的控制供应土地面积价格和节奏。 开发商疯了，购房者疯了，卖房者疯了，地方政府内心平和面带微笑~~

2016年，郑州已经不是你所认识的那个郑州~~

理性

我们可以看到的是并不是所有的开发商和二手房东都是“疯狗”

金科城成交价1万左右，鑫苑国际新城淘福竞拍价1.1左右，15年卖了一年都没卖出去的二手房，也都获利出货，改善去了。三环附近还有很多1.3万以内的新旧房源。

自住和投资要理性，看清再下手，天黑走夜路，莫被“疯狗”咬！

改善购房更要吸取经验教训，全面考察规划，景观，物业，楼间距，人车分流，容积率，绿地率，户型，科技配置是否实用，学校，医院，交通地铁等等。。

“投资是指根据详尽的分析，本金安全和满意回报有保证的操作。不符合这一标准的操作就是投机。”

-------格雷厄姆

今天三胖去除刚需和改善，

聊聊如何安全和满意的投资当下的房产。

房产投资需求里有 刚需性投资（给子女或父母住），纯买卖投资（达到收益就出售），出租性投资（赚长期租金收益）。投资前我们心里要想清楚为什么投资房产，以及能承受的多少的首付及月供，是投资新房还是二手房。

新房目前交房大约需两年，拿到房本最少需三年（对五证一直拿不到手的楼盘来说交房时间或更久），二手房目前由于不动产证问题全办好手续需要6个月左右。我们以新房二手房同为1.3万/平算，买一套三环附近100平房屋，首付3成基准利率贷款30年买房人为首次算，对比买新房和二手房区别

二手房：首付35万(各种中介费贷款代办费抵押担保费个税假手续费等需约5万以上)，月供3715（贷25年月供4051），房租三环内约4000 （房租基本抵月供）

3年后出售，实际投资成本约36万

新房：首付32（维修基金加贷款费用假证费等），月供3715

3年后拿到房本出售，实际支出成本46万

一定要量力而为，手里有多少钱办多少事。二手房要炼就铁腿，火眼才能捡到黄金~~~考验体力和心力。

怎么投资一个安全且又有满意回报的房子？

1。开发商资金 √

2。地铁口 √

3。物业 √

4。知名学校 √

5。是次要的（详细了解规划是否有高架，铁路，工厂，高压线，变电站，医院，商业等）

二手房只需要2,3,4条相当好，那就可以毫不犹豫的拿下了。新房尤其是五证不全土地证都没有的开发商要对多打听开发商资金是否雄厚。

三环附近及四环外，三胖固执而且偏激的提示你，投资，离地铁太远（800米内），看也不要看。龙湖镇港区更需要地铁口，地铁口，地铁口，无地铁口不买房。

物业，不管自住还是投资，物业对房子的重要性超过任何一项指标。对于一个没投资过房产的人，是非常易忽视的。期房对小区规划，物业管理水平无法实地考证，不管开发商大小只能拼运气。二手房若你再买个物业管理乱糟糟的，那你真是瞎了！

对于新房，投资尽量不要选精装修的房子，除非确实比毛坯划算（比如五龙新城一期开盘9800左右，周边新房毛坯9000）。有个例子就是金水区的恒大名都精装房目前二手房价1.7万/平左右，英地天骄华庭部分实验中学名额学区房2.5万/平，毛坯房一样1.7万左右。

买多大户型，要根据自已承受的月供和首付来考量。户型虽然千变万化，还是有迹可循的：

A. 30平左右的，40平左右，独立厨房和卫生间而且全明的，可以毫不犹豫拿下。（朝南北无所谓买最小最便宜的）

B. 55左右小两房，独立厨房和卫生间而且全明的，可以毫不犹豫拿下。（朝南北无所谓买最小最便宜的）

C. 70左右朝阳两室或三室，南北通透的更好

D. 88左右小三房，独立餐厅，南北通透，客厅朝阳，干湿分离更好

E. 110左右的大三房（最好可以改成小四房），客厅朝阳，一定要南北通透或三面通透，干湿分离，最好有两卫

F.125左右的三室两厅两卫（最好可以改成小四房），干湿分离，客厅朝阳，一定要南北通透或三面通透。 （最好一层两户）

G.140左右的四房两厅两卫，干湿分离，客厅朝阳，一定要南北通透或三面通透。 （最好一层两户）

北上广深工作过的人都不需要多讲来郑州买房，第一条件：地铁。

城市格局不断扩大，公交线路已经满足不了三环四环的出行需求。对于四环外没有地铁或位于地铁12号线及以后的楼盘，想6年左右出手的就不要考虑了。

下面就以时间线为轴，看看哪里可以投资：

2016年底或明年初，郑纺机以及最近经开区地王，北龙湖地王，上市销售，会影响周边或全城房价。

房地产的最大庄家是每个城市有关部门，而最高点是地王及那些“疯狗”，投资要远离，改善要擦亮眼。

今年底 ： 将通车的1号线二期高新区段目前价格1.3万左右。城郊线（2号线南段） 的龙湖镇，航空港区（重点看11号线交汇附近 郑港四街/郑港六路）

2017-2019：建设真空期（调控政策期），主要是地铁开工建设消息。2号线二期(开元路)，3号线（惠济区/南阳路/郑汴路/商都路），4号线（三全路/国基路/北龙湖/中州大道沿线），10号线(荥阳)，11号线（经开区）

2019年中：5号线桐柏路，航海路其与3号线，2号线，4号线交汇附近，目前价格1.3万左右可以考虑。

2020真空期

2021-2022：地铁规划的通车爆发期。2号线北段，3号线，4号线主要对惠济区北三环的盘利好，价格目前预期值1.3万可以考虑，10号线沿中原西路到荥阳。11号线沿经开八大街/跨经开区/机场高速到航空港区 ,6号线西南洞林湖/植物园/淮河路/未来路/众意路/直上北四环，7号线整条文化路/整条大学路。

抛售时机在地铁刚通车，莫提前~~

现在想抛售老小区的，建议你要么立刻马上明天就卖掉，因为房管局和不动产局正在撕逼不动产证，调控政策还没有出大部分贷款还可以付2成。要么等一等，等明年初卖，原因在上文中。现在不动产证办理过户相当麻烦，且还慢 。